探索中国房地产市场时空演变新动向及调控新模式——《中国房地产市场空间分异与调控优化研究》评介

原标题：探索中国房地产市场时空演变新动向及调控新模式——《中国房地产市场空间分异与调控优化研究》评介 □倪鹏飞 中国是一个人口众多、地域广袤、地区差异明显的发展中大国，正在进行人类历史上最大规模的城市化过程和世界上最大规模的高速铁路网建设，经济发展和城市体系的空间结构正在发生深刻变化。与此同时，中国房地产市场结构性调整加快进行，并在区域空间维度上呈现更复杂的变化和一些值得关注的新情况与新问题。不同地区和城市间房地产需求、供给和价格的差异分布与关联互动越发明显，空间异质性与空间依赖性复杂并存，对房地产市场调控也提出了新的更高要求，亟待进行系统深入的探究。由丁如曦博士撰著、中国社会科学出版社出版的《中国房地产市场空间分异与调控优化研究》一书，正是基于这样的发展背景和研究需要，对中国房地产市场空间分异与调控优化问题作了有益探索，是中国城市与房地产经济研究中一个视角新颖、观点独特的新成果。该书的核心内容及创新之处主要体现在以下三个方面。 理论上，该书作者解析了大国房地产市场空间分异的内涵，创新性地通过建立理论模型推演大国房地产市场空间分异的可能趋向。研究指出，大国房地产市场空间分异是区域房地产市场空间属性的重要呈现形式，集中表现为城市房地产需求、供给和价格在区域空间上的差异分布、相互联系及动态变化，是人口、资金、信息等可移动因素与土地、房屋等不可移动因素在特定空间区域上相互作用、相互影响动态过程的空间映射，并统一于“空间-需求-供给-价格”四位一体的理论分析框架之中，由此进一步丰富了大国房地产市场空间差异联动的理论内涵。基于理论模型推演，该书作者指出，受经济集聚力、分散力和交通条件改善等的影响，大国房地产市场存在“中心扩展整合”和“外围分化倾斜”的非均衡空间分异趋向：“中心扩展整合”表现为中心城市引领的都市圈、城市群区域出现居住、就业等活动空间扩展以及职、住空间一体化；“外围分化倾斜”体现为离中心城市较远的广袤外围地域空间上，出现人口和住房需求相对集中区域的局部隆起，以及一些边缘地区和城市的相对收缩与下沉。据此，作者做出预判，随着中国快速交通网络建设以及经济发展和城市体系空间结构的持续深刻演变，房地产发展将由原先单个城市逐步向都市圈、城市群拓展和转变，中国房地产市场的区域空间格局将发生重大变化。 实证上，该书对中国房地产市场空间分异状况、动力机制以及可能的影响等进行了比较系统的定量刻画和检验评估。研究发现，中国房地产市场供给、需求和价格具有多个区域空间尺度上的差异性，不同地区和不同类型城市间房地产供求空间匹配程度不一。沿海及内陆重点、热点中心城市以及一些重要都市圈和城市群房地产市场供需矛盾比较突出，房价波动上涨相对较快。而另一些房地产发展本身受多种客观因素制约、需求支撑不足甚至萎缩、供给相对过剩的城市，则面临较大的房价下行压力和波动风险。就动力机制来看，中国房地产市场的空间分异是特定自然地理条件、经济发展背景和社会文化环境下，房地产市场自身结构动态调整与区域和城市经济发展不同步相叠加的结果，其内在驱动因素具有局域空间依赖的全域空间异质性特征，体现为多层级“多中心-外围”模式。该书作者进一步指出，随着中国区域经济由传统省域经济逐步向都市圈和城市群经济转变，以及全国城市体系的多中心集群网络化演进，中国房地产市场的多中心集群网络化差异联动格局正在形成，热点中心城市和重点都市圈、城市群将更容易成为房地产市场过热的策源地和房地产泡沫的载体，甚至有可能通过空间扩散外溢和传导增加区域性与系统性经济金融风险。进一步显现出中国房地产市场时空运行日渐系统和复杂，并对房地产市场调控施策的统一性与差别性、精准性与协同性的兼顾把控，以及调控与改革措施推进的空间次序和力度拿捏等提出新的更高要求。 对策上，该书在借鉴国际经验、紧密结合中国实际的基础上提出，对中国住房市场的调控要有明确的空间指向和城市分类施策。强调要适应中国房地产市场日渐复杂的时空演变新形势、新动向及其对房地产市场调控提出的新要求，不断调整、优化和完善房地产市场调控方式、机制与政策。坚持稳定市场的房地产市场调控优化与固本强基的制度建设短效、长效举措“两手抓”且有机配合，着力构建以中心城市和都市圈、城市群为空间依托的房地产市场差别化精准施策与府际协作联动有机结合的调控体系。同时加强战略统筹、规划引导与政策协同，依托都市圈和城市群不断拓展新时代中国房地产市场供求平衡、稳健协调发展的新空间。 该书是探索中国房地产市场时空演变新动向及调控新模式的一项重要成果，为系统认识和把握中国房地产市场的空间特征与格局演变提供了一个新视角，对探索建立符合国情、顺应规律的中国房地产市场调控机制体系具有实践启发价值和政策参考意义。 （作者单位：中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心）（倪鹏飞）